Hartai ingatlanok: 6 db      Egyéb ingatlanok: 2 db      Kékesi-tó: 0 db     
      Duna-part: 0 db      Telek: 1 db      Albérlet: 0 db

Adásvételi információk

Minden ingatlan vásárlás a megfelelő lakás, ház vagy építési telek felkutatásával kezdődik. Érdemes nem csak az ingatlanportálokon nézelődni, mivel előfordul, hogy az ingatlanirodák honlapjai naprakészebbek, több információt tartalmaznak. A kialakult gyakorlat szerint a vevő ügyvédje bonyolítja az adásvételt, akit már érdemes ebben a fázisban kiválasztani, hogy ne az utolsó pillanatban kelljen kapkodni. Válasszon megbízható ügyvédet, aki nem csak a papírokat készíti elő, de a földhivatalnál is eljár az Ön nevében.

Derítsen ki minden apró részletet az ingatlanról és ne feledkezzen meg róla, hogy a tulajdoni lapon jelzett állapotra nem hivatkozhat később, ha problémája van az ingatlannal, mivel az szabadon hozzáférhető – így Önnek tudnia kell az ott leírtakat (érdemes ügyvéddel átnézetni). Amennyiben megtalálta az Önnek megfelelő ingatlant itt az ideje az ajánlat megtételére. Miután megteszi szóbeli ajánlatát és megegyeznek az eladóval sor kerülhet a további lépésekre. Az ingatlan tulajdoni lapját bármikor kikérheti a földhivatalból (de amennyiben felkeresi az ingatlan elhelyezkedése szerinti földhivatalt, ott egyszerű betekintésre is lehetősége van), melyhez kérelem mintát az adásvételhez szükséges szerződés minták részben talál.

Mivel 2012. január 1-től az energetikai tanúsítvány megszerzése ugyancsak kötelező a következő esetekben:

  • meglévő épület vagy lakás,
  • lakás, vagy ház eladásakor, az átíráshoz,
  • bármilyen futamidejű bérbeadáskor,
  • a 250 m2-nél nagyobb alapterületű hatósági-, állami tulajdonú épület esetén,

Ezért a vevő kötelezheti az eladót a tanúsítvány elkészíttetésére. Az audit költségei az eladót terhelik.

Az adásvételi szerződés a következő lépése a vásárlásnak, melyet ellenjegyez az adásvételt bonyolító ügyvéd és feltétele egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap (ezt az Ön ügyvédjének felelőssége biztosítani a szerződéskötéskor). A szerződésben egyeznek meg a különböző határidőkről (teljes vételár kifizetése, költözés időpontja) az eladóval, illetve határozzák meg a foglaló összegét. Amennyiben foglalót vesz át Öntől az eladó, de Ön később eláll az üzlettől, úgy elveszti a foglalót. Fordított esetben a foglaló kétszeresét kapja vissza az eladótól. Szerződésmintát az adásvételhez szükséges dokumentumok részben talál.

Miután a meghatározott időpontig kifizeti az eladónak a teljes vételárat az eladó írásos beleegyezését adja ahhoz, hogy a földhivatalnál Önt, mint tulajdonost vegyék fel a nyilvántartásba, őt pedig töröljék az ingatlan tulajdonosai közül. Ez a nyilatkozat is ügyvéd ellenjegyzésével készül, mintát ehhez az adásvételhez szükséges dokumentumok részben talál.

A nyilatkozat átvételét követően keresse fel az ingatlan elhelyezkedése szerint illetékes földhivatalt és ingatlan-nyilvántartás eljárási kérelem benyújtásával írassa át nevére az ingatlan tulajdonjogát. A kérelemhez mintát az adásvételhez szükséges dokumentumok részben talál.

Adásvételi szerződés és előszerződés

Az adásvételi szerződés csak írásban érvényes és ügyvédnek vagy jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie (vagy közjegyzői okiratba kell foglalni). Adásvételi előszerződésre akkor van szükség, ha valamilyen okból (pl. a felek a szerződés megkötését előzetes hitelbírálattól teszik függővé, a hitelbírálat időtartamára adásvételi előszerződést kötnek) még nincs lehetőség a végleges szerződés megkötésére, de biztosítani szeretnék az üzlet nyélbeütését.

Fontos megjegyezni, hogy a bíróság már minimális tartalmú megállapodást is adásvételi szerződésként kezelhet, még akkor is, ha a szerződés címe teljesen másra irányul, pl. bérleti szerződés van ráírva. Az adásvételi szerződés kötelező elemei:

  • A felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát)
  • Az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám)
  • A szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát
  • A keltezés helyét és idejét
  • Több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon

Az ingatlan eladó költségei

Az ingatlan eladójának költségei a Polgári Törvénykönyv alapján és a kialakult gyakorlat szerint az alábbiak:

  • személyi jövedelemadó
  • átadással kapcsolatos költségek, pl. közüzemi tartozások rendezése
  • az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségek, pl. jelzáloghitel töröltetése
  • energiatanúsítvány költsége
  • tulajdoni lap

Az ingatlant vásárló költségei

Az ingatlant vásárló a következő költségeket viseli:

  • szerződéskötési költségek, pl. ügyvédi munkadíj, tulajdoni lap kikérése
  • illeték
  • az átvétel és a tulajdonosváltás ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésének költségei

Mikor kell illetéket fizetni?
Illetéket kell fizetnie mindenkinek, aki ingatlant vásárol (az ingatlan adásvétel az úgynevezett visszterhes vagyonátruházás kategóriájába tartozik), melynek részleteit az 1990. évi XCIII. törvény szabályozza.

Mennyi illetéket kell fizetni?
A fizetendő illetéket az ingatlan forgalmi értéke alapján kell számolni. Amennyiben az ingatlan vagyoni értékű joggal terhelt (pl. valakinek haszonélvezeti vagy használati joga van) vagy a tulajdonszerzéskor ilyen jogot alapítanak, akkor annak értékét le kell vonni a forgalmi értékből, így csökken a fizetendő illeték.

Lakás vagy ház esetén a forgalmi értékből le kell vonni a vásárláshoz kapott lakásépítési kedvezmény összegét (ha a vásárló rendelkezik ilyennel), ezzel csökken a fizetendő illeték mértéke, mely sávokban változik:

  • az ingatlan értékéből 1 milliárd forinting 4%-ot kell fizetni
  • amennyiben az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az afeletti rész után 2%-ot kell fizetni
  • a fizetendő illeték maximum 200 millió forint lehet

Például egy 10 000 000 Ft-os lakásnál:

  • 10 millió után 4%: 400 000 Ft

Például egy 1000 300 000 Ft-os ingatlannál:

  • 1 milliárd után 4%: 40 000 000 Ft
  • az 1 milliárd Ft feletti rész, azaz a 300 ezer Ft után 2%: 6 000 Ft
  • az összes fizetendő illeték: 40 000 000 + 6 000 = 40 006 000 Ft

Amennyiben résztulajdont szerez egy tulajdonos – függetlenül attól, hogy lakásról, házról vagy más ingatlanról (pl. építési telek) van szó – mindig a tulajdoni hányad arányában kell illetéket fizetnie.

Mikor mentesülhetek illeték befizetése alól?
Nem kell illetéket fizetni, építési telek vásárlása esetén, ha arra 4 éven belül lakóházat épít a vásárló (hasznos alapterületének el kell érnie a maximális beépíthetőség 10%-át).

Illeték alól további mentességet, illetve kedvezményt lehet kapni, amennyiben támogatásra jogosult a vásárló. Ezekről a támogatásokról bővebben az igénybe vehető támogatások részben olvashat.

Forrás: www.hazak-ingatlanok.hu